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市中心的不老传说 解读独属昆明的商业秘密

2018年4月25日  沈阳工伤赔偿律师   http://www.zosygs.cn/
新闻速读正义坊商业气息自古至今的沿袭和发展,离不开每一个细节的雕刻。历史所记载的正义路商圈,无外乎都是一个个生动的商业体,描绘在昆明城市中心的不老传说。现如今,正义坊以划时代的战略眼光,以及充分注重细节的商业操作理念,正将沿袭不绝的商业气息再次续接,直至达到一种升华昆明商业文化的责任开发态度。
不要忽视小节,宇宙由原子构成。
理念,细节,战略眼光,这些,就是属于正义路核心商业区复兴的决定因素。而正义坊的崛起,也可以解释出独属于昆明的商业秘密。
重商自古不变
以正义路为代表的昆明商圈,足以推翻一些人“昆明不重商”的偏颇理论。昆明其实重商:老昆明诸多名商号、老店等,均与当时名为南正街的正义路核心商业区域有联系。最具表现力的就是,这个区域在当时已经成为名店名商汇聚地。“之所以能够汇聚众多商贾店铺,不仅与当地人气有关,其便捷的生活空间,也让商人们找到了家庭与生意的最优结合点。再者,过去很多产销式生意,都为作坊式经营,前店后厂的商业模式,也可能是正义路区域商业成型的条件。”有老昆明社会研究爱好者如此介绍。当然,从很多老昆明的回忆中得知,当时的正义路店铺租金已经明显高于周边区域,所以,很多商贾选择在此祖店买铺,在经营的同时,当作为后代留下最值钱的可租可卖可经营的物业。《云南掌故》左洪泽罗养儒称正义路卫省城第一宽阔壮丽大路。
这自古便有的商业氛围,也需要一种无形之中的推手,从区域环境和人文思路上给予最充分的支持。正如昆明老街商业经营管理有限公司常务副总经理、台籍营销高手郭海林先生所说:“看重正义路投资潜力,就是看中这个区域自古而来、源远流长的商业气息。
以“投资兴商”为运作主旨的郭海林先生,在今天以重温的方式,揭开了昆明正义路自古便有的商业秘密:每个时代,有特属于该时代的商业氛围和商业体系。老昆明的地域性、人文气息,造就了一种特殊的集群式又带有相对独立性的商圈形式。这种“造市”的方法,在不知不觉中,已经将老昆明商业需求那概括其中。在一段时期的商业发展过程中,正义路区域的商业特征逐渐明朗,一种商业背后微妙的推手动力逐渐走到前台,商业秘密作用日渐衰减,老的商业氛围开始淡出历史舞台。
没有延续的延续
郭海林先生的一句话,把昆明商业发展和正义路商业秘密之间的关系完整地体现了出来:正义路商业模式一直是昆明商业发展的路标和代表,引领着昆明商业从无到有,从小到大,从偏到全,从杂到精。
在改革开放大潮发力昆明时,正义路自然成为昆明商业崛起的领头羊。确实,商品销售迅速绑定市场经济,老百姓购买欲望已经达到空前水平,商业核心的经济价值体现得淋漓尽致。“即使其他地方的商铺价格明显低很多,但是,大家仍然想方设法地进入正义路商圈。当时,武成路、宝善街、金碧路、青年路等区域,都有正在成熟的商业店铺,但是,其租金都没有超过正义路。”熟悉昆明商业氛围的老生意人说。
长久以来,正义路一直属于商业上的抢手货,原因很简单:虽然租金比其他地方高,但商业氛围更比其他地方好,投资回报见效快,收益稳定增长。正义路商业背后,还有其布局中鲜味人知的秘密:正义路为核心区的商业布局,已经足以影响昆明人的日常生活。随着交通设施的完善,越来越多的昆明人将正义路定位成为购物、休闲的最主要场所:周末,一家三口逛正义路,各有所需,各有所购,逛累玩累,还可以就近吃上地道的昆明本土美味,价廉物美。也就在那个时候,昆明郊区的居民都以周末到正义路逛街为向邻居街坊炫耀的资本。
直到现在,越来越多的商业人士已得出结论:正义路本身就是一个依靠本土热情所汇聚的商业核心,本身也就是一个巨大的商业秘密,只要有昆明人,有昆明人舒适、和谐的生活存在,正义路的商机和商业氛围就不会动摇。
全世界都知道昆明商业
抛开意念上的东西,科学分析正义路的可持续赚钱,也有充分的证据:随着昆明的不断开放和旅游的发展,外地、外国游客大量进入昆明。而正义路,便成为外地消费群体必逛的商业区域。“城市的发展,不但没有制约正义路的商业发展趋势,反而为正义路商业态势继续走高奠定了良好的基础。可以明确的一点是,昆明的不断开放和发展,必将把正义路这个片区助推成昆明乃至云南范围内国际性的旅游消费核心区。”常年在正义路片区从事经济统计工作的刘先生分析。
昆明老街整个项目开发中,从商业角度分析,有两个明确的目标:沿袭升华正义路商业氛围,让永恒于正义路之中的商业秘密产生更大的经济效益。“无论是招商还是项目销售层面,以‘正义坊’为首个重点商业项目的昆明老街,已经凭借强大的前期规划和严谨的后期运作,进入崛起的强势阶段。”全面运作正义坊,让郭海林先生信心十足。
目前,根据正义坊招商情况,整个商业区域的业态控制和经营规划管理模式已经逐步成型。“为什么要用大力气、大价钱来做正义坊的软环境?我们需要做的就是在保证进驻商家合理赢利的基础上,更好地为整个昆明乃至全省,直至全国、全世界的游客、商业需求者服务。”郭海林先生所提的正义坊运作方案,侧重点就在于商业服务。而纵观正义路商业发展史,强大的服务力度一直是众所周知的秘密。
文化秘密的经济体现
秘密不仅需要埋藏在心里,也埋藏在一个城市核心商业地段的气质当中。对于正义路昆明老街来说,这些秘密,正在以快速复苏的态势,产生出巨大的经济效益。越来越多的驻足参观者和工程的快速建设,已经从侧面印证了这个商业价值核心区的崛起力量。
郭海林先生揭开了今后正义坊极富价值的商业秘密。“百货商场的业态已经逐步淡出都市商业概念。目前,最先进、最具人气、最符合现代人购物消费标准、最能拉动城市商业经济发展的业态模式,就是购物中心。香港、上海等地,已经没有单纯形态出现的百货商场。替代它的,就是集商业、消费软服务为核心的,满足各个年龄层、消费层的商业综合体。根据现代新昆明的发展速度和商业突围态势,购物中心的业态正在成为重点需求对象。”郭海林先生明确指出心商业模式与昆明发展之间的关系。
为何选择正义坊作为运作对象?成功打造成都、重庆等地大型百货商业的郭海林先生直白地表示,选项目一定先选位置。他分析,就现代城市商业格局来说,在城市快车通道和步行街交接处当属最佳。而正义坊所在地,正得此地利。
其次,当地居民的消费和支持量也成为选择运营项目的重要指标。“就当前情况看,昆明城市休闲生活不能满足居民生活需求。特别是在寸土寸金的城市中心,规模效应带动力更是显得不足。这就是文化特值与城市空间出现的矛盾。而昆明老街正义坊项目,正好将这种矛盾有效化解。”郭海林介绍。
很关键的一点是,在寸土寸金城市中的规模化商业核心区,还具有足以承接这个城市历史、文化,毕竟在全国来说属于少数。之前百年所沉淀的大量文化资源,将为商业的崛起提供强力的支持。
你将看到最大的秘密
“最大的秘密,就是足够的商业乐趣。”郭海林先生如此认为。
正义坊的秘密也是如此:较其他商业体来说,极大的购物乐趣是其商业成功的决定。郭海林先生介绍,在正义坊当中,首先囊括了2万平米的餐饮商业区域。其中,大量国内流行的餐饮品牌将悉数登场添味昆明。同时,与商业消费息息相关的娱乐设施,也将齐备地安放在商业区域内。据了解,目前已经得到全世界认同的儿童教育主题公园——宝贝梦幻城、大型室内真冰溜冰场等大批符合各年龄阶段、各消费阶层的娱乐项目,已经顺利进驻正义坊。
此外,占尽地利的昆明老街正义坊项目,同样具备足够的人和气质。首先,自古而来的商业氛围和昆明人对正义路的钟爱程度,让正义坊汇聚了大量的本地商业消费者。而每年过千万的游客观光游览,更带来了比本土居民更多的消费量。
在郭海林眼里,一个和谐发展区域的商业中心,必定是商机无限,发展无限。他认为,昆明当前正处于高速发展的阶段,而且城市居民生活安逸乐观,感受到充分的幸福感。在这样的环境下,消费者的消费量必将增加,甚至超过一些之前已经成熟的商业化城市。基于此,正义坊的招商运作过程可谓顺利完整。“其实,不但是我们看好这个区域和商机,我们招商对象同样也看中这里。他们和我们一样坚信,以正义坊为龙头的昆明老街商业项目,一定会在昆明产生出风生水起的效果。”郭海林告诉。
发现正义坊核心价值
“从项目开始到现在我们都很关注,到现场去过很多次。”谈到昆明老街改造、谈到正义坊,作为住房和城乡建设部驻昆明贵阳督察组组长的江厥中对其格外熟悉,以该片区为代表的老昆明传统文化、建筑风貌的保护和开发,受到了从国家到地方、从专家到普通昆明百姓的众多关注。如今即将揭开最后面纱的新正义坊,在江厥中眼中,其价值得到了进一步提升。
回归老昆明文化传统
昆明老街核心部分正义坊片区是整个昆明历史文化、民俗文化、商业文化的集中缩影,历经近千年的岁月,依然完整保存下了明、清、民国各个时期的特色建筑,留下了钱王王炽、人民音乐聂耳以及林则徐、蔡锷、唐继尧等著名历史人物的生活印记。新的正义坊片区必须让老昆明的文化传统一脉相承,早在6年前项目开发之初,这一理念便被灌输到整个老街改造的蓝图之中。
“第一要保持建筑物的原真性。”江厥中向解释,所谓原真性就是老建筑原来的体量、外貌、形态以及建筑元素都得无一例外保持原态,“比如说建筑原来的一个柱头,一个彩色横梁,还有符号、窗花等等,最好保护好,千万不要自以为是地修改或者去掉。”
以此为标准,整个昆明老街的风貌、历史符号和构建需要原汁原味的保留,保证老昆明历史、文化以及民俗的传承。
在此基础上,江厥中认为要维护历史建筑的整体性,这一点要求的提出有其特殊背景——随着岁月的流逝,老建筑年久失修,很多地方都被人为的改造过,失去了原来的历史特征,变成'四不像'的建筑。
江厥中举了一个例子,位于甬道街的聂耳故居及周围的民居,由于年代久远破败失修,后来的居民将原来的屋面全都改成了石棉瓦,这与那个年代的建筑风格和水平非常不符,破坏了原本的建筑风貌。
“像这样一些不符合历史文化的元素已经没有什么保存价值了,需要保证历史文化的完整性,按照当时的符号、文化、结构做出整个正义坊完整统一的规划。”江厥中表示,之江置业在开发改造的过程中,除了恢复特定历史时期建筑的风貌外,还去除了一些与整个正义坊风格并不协调的民居,如被称之为“方盒子”的建筑,这是他们在认真领会了老昆明的文化后做出的改变,这让整个地区的风貌重新和昆明的文化相得益彰。
第三是可读性,江厥中认为整个正义坊改造重建完成后,从中透露出来的信息可以让人们读懂老昆明变化和历史进程,感受到昆明的历史底蕴。“从修复过的建筑当中读到原来清朝时候的建筑是什么样子、民国留下来的建筑是什么样子,现代的建筑又是什么样子,了解城市的变迁,文化的转变。”
第四是可持续性,这是城市规划当中不可或缺的一点,江厥中认为在正义坊、老街的改造当中,应该要有可持续发展的概念,为将来的建设和保护留下可开拓的空间和余地。
创新提升正义坊价值
正义坊自古就是昆明的文化和商业中心,在对该片区保护的同时,恢复其商业功能亦是对其重建和开发的重要内容。
“正义坊不仅仅是一个博物馆或者展览馆,它是一个集文化、民族、商业、居住、休闲为一体的整体规划,让开发商来开发,目的就是要让现代人在里面体会到历史文化给我们的遗存,同时也是对昆明文化价值的提升。”江厥中认为,就如上海的新天地一样,正义坊应该是能让人实实在在体会到昆明文化氛围的一个地方,从繁华的商业接中亲身感受到过去老昆明的影子,同时作为市中心黄金地段,也可以充分发挥其得天独厚的商业价值,这是对正义坊价值的提升。
既然将正义坊定义成为购物休闲中心,那么它就需要体现实用性和创新性,江厥中认为这两点给开发商充分发挥的余地。
“比如我来到正义坊,车要怎么停?我们就可以再在原来正义坊的基础上,充分利用地下空间,这个空间是原来没有用到也没能力去使用的。”江厥中认为新的正义坊在维护老建筑原汁原味的基础上,更要结合现代建筑理念,将方便实用的,以一种让百姓更乐于接受的方式进行改造,如类型丰富的商铺、种类繁多的餐饮娱乐休闲项目,有新的商业业态,重现昔日正义坊的热闹繁华。
“整体看来的还是可以,很有新意,高低错落,整个的建筑符号看上去古色古香,把历史文化留下来了。”在看过即将完工的正义坊项目之后,江厥中对开发商之江置业的工作表示了肯定。他认为总的来说经过保护建设以后,对正义坊原来不符合历史文化传统的东西修正改造后,整个正义坊呈现出了一种全新的面貌,使得该区域的历史、文化、商业价值得到了充分的提升,对昆明城市发展中如何解决文化传承与现代创新探索出了新的路径。
怎样想象正义路
曾经熟视无睹的正义路,正在变得令人目眩神迷。
建筑的优势就在于某种空间上可以接近永恒,它可以比一个人的寿命长,比一个朝代的命运短,矗立至今的,则又肩负起传承古今的时代重担。
一座城市,若存有这样的建筑,虽不至于顶礼膜拜,也足够后人欣慰至极。我们不能想象没有故宫的北京城,没有总统府的南京,和,没有老街的昆明。
素描正义坊
面向正义路的建筑面已基本完工,沿路墙体上挂着即将进驻商家的广告牌,多为餐饮和服饰。即使茂盛的梧桐笼罩了建筑一半的高度,但并不妨碍从正义路走过的人们无数次的抬头张望,尤其在光华街和正义路岔口的那座新鲜的钟楼,更是惹人停足。
站在文庙直接看正义坊,没有梧桐的遮挡,看到清晰的建筑轮廓,丰富的门廊和露天阳台拉伸出的层次让人一时分不出建筑有几层,青灰色是主打,朱红的长木条修饰了一半的墙面,几个入口被刷成明黄色的大门,屋顶处理为流畅的曲线,黑色瓦片鳞次栉比,白色围栏的小阳台挂在半腰,天街上的喷火台已经蓄势待发。
建筑前正在施工的应该就是规划中的正义西街,挖掘机来回翻飞,看守人员严正以待,谨防外来人员误入施工现场。只能这样远远看着对面那一排建筑,熟悉又陌生。青瓦配青砖,窗棂镶红木,钢铁架起玻璃墙,古老和新潮就这么奇妙的被组合。
老街的压力
老街的压力除了本身必须承载的历史文化,还在于无数人向它投来的期许目光。老城改造,从来都是城市建设中最浓墨重彩的一笔。如今的昆明老街占地200亩,它不仅是昆明在城市历史的变迁中唯一硕果仅存的、保留着大片昆明历史文化、地区传统风貌和市井文化的完整老街区,也是属于昆明600万市民的城市瑰宝,是老昆明的根。
这种特质在今天看来尤为重要。城市建设的严重同质化,已使众多历史文化名城面目全非。我们看腻了无数火柴盒和冰箱式建筑,也疯狂追捧过所有打着外来建筑风格头号的楼盘,最终,我们又疲惫的把他们抛弃。在城市发展经历一系列的痛苦和反思后,对城市历史、文化的尊重与传承,成为整个城市最核心的声音。于是,恢复和保存昆明城市特色的任务重重落在老街身上,而正义坊,从出生起,就注定非同一般。
夜晚的正义路更显静谧,从百大门口那个卖牛奶大雪条的小卖部拐进去,可以走到经星街的老房子餐厅,餐厅对面的国际公寓二楼,周末的唱诗班一直唱到深夜。文庙直街上打着灯光的施工地,守门人很随和,他说你可以进去看看。
怀旧即经典
1912年1月1日,孙中山于南京总统府宣誓就任中华民国临时大总统。这个于我们似乎没什么关系,但如今依托总统府的周围片区已成为南京最核心的商业文化集聚地。在附近17幢建筑中,有5幢是原有民国建筑,设计风格均与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致,最高也只有3层,在建筑外观上,毫无修饰的青砖既是墙体又是外部装饰。主办方曾为项目公开征集名称,“南京1912”从600多个征集中脱颖而出,打动千万人,于是蜚声国内外的南京1912街区由此而来。
对于往事的怀旧与迷恋,南京人大多选择泡在1912,没有他处更能代表这座城市的气质。走在昆明老街,看着初露锋芒的正义坊,再没有他处能如此呼应我们内心对城市旧日情感的呼喊。
与南京1912名媛淑女做派不同,正义坊更市井一些更温和一些,引用之江置业常务副总沈海虹在媒体上的发言:未来的昆明老街就像一席什锦大餐,既能满足年轻一族的需求,又能让中老年人找到自己的回忆和乐趣;既有小资情调,也有市井文化。将不同的文化、不同的元素、不同的人群融为一体,互相借景借势,这就是昆明老街。